商業地產是很有中國特色的名稱,這是因為中國的商業和地產之間有非常多的關聯。這兩塊怎么結合,需要我們既要有商業的眼光還要有地產的眼光,只有地產眼光或只有商業眼光都是不行的。今天簡單談三個商業地產發展的趨勢,不了解趨勢就只能跟在別人屁股后面亦步亦趨,掌握并運用了趨勢才能引領發展!
第一個趨勢是商業地產的專業化趨勢。專業化趨勢還分很多種,有產品的專業化,有渠道的專業化等。大家都知道,中國商業的發展,最初只有百貨業,但是現在,咱們從百貨業里已經很多實行了專業化,從百貨中分出來了。比如電器,現在已經形成了非常專業的商家,像蘇寧、國美等。雖然我們在大商場里還能看到這一塊,但是他們的客戶實際上是越來越少了,這就是一種專業化趨勢。而且這種趨勢發展得越來越細分了。前兩天我想買一個咖啡壺,到網上一搜,就發現有非常專業的做咖啡類的商業,它不做其他的,只做咖啡,比如咖啡壺、咖啡豆、咖啡杯;做得非常專業,商品比商場賣得要便宜很多。我到蘇寧去看,同品牌型號的咖啡壺是1300多塊錢,在他這買,不到800塊錢,價格差異這么大,大家可以想象這種專業化的趨勢對商業的影響,對將來的影響有多大。
另外大家應該注意,傳統的百貨業必將衰退。越來越會細分出非常多的專業化的業態。當然我們新的百貨業態會出現,什么叫新的百貨業態?首先是那些個性化、量不大的商品,你要單獨把它專業化起來很難。其次像時裝等時尚商品,難以專業化,這里說的服裝也分很多種,比如一般變化比較快的服裝(時裝)可以進百貨業,但是襯衫、西裝這些比較容易專業化的東西,慢慢大家已經看出來了,已經開始專業化了;它一旦專業化,你的百貨商場就沒有出路。這個趨勢是必然的,我們一定要很清晰地看出來,否則我們沒有出路。
第二個大的趨勢就是網上商城的發展。網上商城是商業渠道的革命,很多人還沒有充分的認識,不盡早的打起精神采取應對措施,傳統渠道的一些商品就會死的很難看。我們從百貨業到現在的蘇寧、國美,他們進行了電器專業化的發展,但是這個發展,還會更加在業態上的細分和發展。
商品專業化只是業態發展的第一步;第二步網上商城的趨勢,如果趕不上或認識不清同樣會死。
網上商城大家都知道一些,但僅僅知道而沒有驚嚇出一身冷汗就會有問題。前幾天我到蘇寧去想買一個小型的放在臥室里的音箱,我看中了飛利浦的一款音箱,賣價是2680,看完了以后,我回頭到京東網上商城上搜,同樣的商品是1600塊錢,差1000塊錢。同樣的商品,大家想一想,在這樣的趨勢下,它能不受到沖擊嗎?他會受到沖擊,會受到非常大的沖擊。但是現在很多人不習慣去網上商城,但是這個趨勢,一旦一傳十,十傳百,實體商城很快就會受到致命的沖擊。這種趨勢的發展,對我們商業的業態、產品的業態、渠道的業態會產生極大的沖擊,我們的商家包括國美、蘇寧等一批已經在第一次的專業化中嘗到甜頭的企業,如果不掌握這種趨勢的發展,不采取相應的戰略調整,很快就會死掉。這種業態的發展,這樣的趨勢,我們一定要看得非常清晰。這不是說我們實物商城就沒有存在的空間,肯定有空間。這個空間就是,我們要找到網上的業態不能替代的商品等,要想清楚,要盡快調整戰略。
第三個趨勢是商業和地產的無縫結合,就是訂單式商業地產的發展。訂單式商業地產就是在地產沒有開工之前,商業的用途已經確定,主力店已經簽訂了入住合同,商場的建設是根據主力店的要求來建設的。我住在奧運村那邊,旁邊建了一個商場,建成了兩年多,招商招不到,我看著都著急。為什么看著著急呢,因為我一看它肯定必死無疑,第一他不知道怎么進行專業化定位,不知道應該賣什么。一問他們都招什么樣的商業,他們就說服裝,餐飲、百貨等。一聽就讓人搖頭,這些商品是不懂商業的人都想做的商業,我稱其為傻瓜商業。另外,他們是建起來再招商,本身就是一個失敗的模式。一般建好再招商的商城,做百貨業沒問題;但是如果做建材,一般的商場地板承受不了,承重沒有考慮。這種情況大多是做房地產的人轉來做商業地產出現的狀態;他有一個誤區,就是我蓋一個東西再招商,實際上完全不應該是這樣。必須在我蓋之前,我這個商城做什么東西,商品定位,渠道定位,哪些主力店入駐,都應該事先把它解決,而不是到后來再解決。對于一些建好的不適合的商城,如果后來再找解決辦法,我給的唯一建議就是把商城炸掉,重新再來。如果建的商場根本沒有前途,你立在那,考慮機會成本、時間成本,炸掉以后,重新找準定位再建設起來可能更快。
我們在商業和地產的結合上,一定要有非常專業的思維,要踏著趨勢走。這個世界變化太快,如果我們掌握不了這個世界的發展趨勢,就會被變化快所淹沒。我們如果不想被淹沒,就要掌握趨勢,引領這種趨勢。你怎么引領?如果別人賣2600多塊錢的東西,你能夠1600塊錢賣出去還能賺錢,你肯定就在引領世界。